임대차3법 계도기간 종료, 전월세신고 안하신분들 서두르세요

 2020년 주거안정을 위해 도입되며 부동산시장에 많은 논란을 낳았던 임대차3법, 요즘 주변 분위기를 보면 임대인과 임차인 모두에게 별로 아니었던 것 같은데요.

 

 임대차3법중 하나였던 주택임대차신고제(전월세신고제)는 제도 준비기간을 거쳐 지난해 6월부터 적용되어왔고, 과태료를 부과받지 않는 1년간 계도기간이 오는 5월말이면 종료되기 때문에 전월세신고 안하신분들은 전월세신고를 서두르는 편이 좋겠습니다.

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 1. 임대차3법이란?

• 주택임대차신고제(전월세신고제)
• 전월세상한제
• 계약갱신청구권

 임대차3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권을 통틀어 부르는 명칭입니다. 임대차3법에 대해서는 많이들 알고 계실테니, 간략하게만 살펴보고 넘어가도록 하겠습니다.

 

1.1 전월세신고제

 

 전월세신고제는 주택 임대차 계약 체결후 30일이내 주민센터를 방문해 전입신고 완료를 의무화한 법으로, 전입신고시 주택 임대차 계약서를 함께 제출하면, 전월세신고와 동시에 확정일자가 함께 부여됩니다. 

 

 그러나 계약일 기준 30일이내 신고를 의무화하고 있어, 30일이내 전입을 하지 않는 경우라도 사전에 신고를 진행하셔야합니다.

 

 이때 신고의무는 임대인과 임차인 양측 모두에 있으나, 계약서상 양측의 도장이 포함돼있다면 한쪽만 가도 괜찮습니다. 다만 임차인은 확정일자까지 부여받아야 되니, 둘중 한쪽이 가는 상황이라면 임차인이 가는게 좋겠네요.

 

1.2 전월세상한제

 

 전월세상한제는 계약갱신시 임대료 인상률 상한을 5%로 제한하는 것을 뜻합니다. 그렇다고 해서, 매갱신시 5% 인상을 해야하는 것은 아니고, 임차인과 임대인이 전세 시세를 고려해 인상폭을 결정할 수 있습니다.

 

1.3 계약갱신청구권

 

 계약갱신청구권은 최초 전세계약기간인 2년간 거주 이후, 추가 2년간 임대계약을 요구할 수 있는 임차인의 권리로, 계약갱신청구권을 사용한 임차인은 최대 4년까지 임대차 기간을 보호받을 수 있습니다.

 

 다만, 언제나 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 것은 아닌데요. 계약갱신청구권은 임대차 계약 종료 6개월전부터 늦어도 2개월전까지만 사용이 가능하며, 임차인이 임차기간중 중도해지를 원할 경우, 해지통보후 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. 반면 임대인은 임차인에게 계약해지를 요구할 수 없습니다.

 

 계약갱신청구권과 관련해 많은 분들이 묵시적갱신과 혼동하시는 부분이 많은데요. 묵시적 갱신이란, 말그대로 최초 임대차계약 종료 이후, 상호간 계약과 관련한 어떠한 의사표현도 없는 것으로 앞서 체결한 조건 그대로 주택 임대차 계약이 연장되는 것을 말합니다. 그렇기 때문에 전월세를 조정할 수도 없죠.

 

 이와 달리, 계약갱신청구권은 전월세상한제가 적용가능하다는 점이 묵시적갱신과 다른 점입니다.

 

 실제로 이를 잘 적용하는 경우, 최초 주택 임대차 계약(2년) + 묵시적갱신(2년) + 계약갱신청구권(2년)으로 최대 6년간 주택 임대차 계약을 갱신할 수 있습니다. (임대차계약기간중 임대인이 변경되더라도 당초 계약은 유효합니다)

 

 임대인은 아래와 같은 사유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있으며, 임차인은 임대인에게 거절에 따른 증빙자료를 요구할 수 있습니다. 만약 이 과정에서 임대인이 허위사유로 계약갱신청구권을 거절한 사실이 적발된다면 임차인은 이에 따른 손해배상청구가 가능합니다.

계약갱신청구권 거절사유

차임(월세) 연체

임차주택 파손

거짓 또는 부정한 방법으로 임차

임대인의 실거주 목적(본인 및 직계가족까지 인정)

임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우

 

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2. 전월세신고제, 오는 6월 계도기간 종료, 미신고시 최대 벌금 100만원

 이게 오늘 포스팅의 주목적인데요. 앞서 설명드렸던 임대차3법 가운데 첫번째인 전월세신고제, 당시 시장 준비기간을 고려해 시행을 1년뒤로 미뤘고, 2021년 6월부터 1년간 전월세신고를 하지 않아도 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 설정했었습니다.

 

 전월세신고제는 오늘 6월이면 계도기간이 종료됩니다. 이에 따라 2021년 6월 1일 이후 체결된 주택 임대차 계약들은 계약일 기준 30일이내 신고되지 않았다면 임차인과 임대인은 최대 100만원의 과태료가 부과받을 수 있어 아래에 해당된다면 늦어도 5월말까지는 전입신고를 마치셔야합니다. (계약해지시에도 마찬가지)

 

 다만 갱신계약의 금액변동이 없는 경우, 신고의무는 제외되니 이 부분 참고하시길 바랄께요.

1.신고의무	임대인과 임차인 모두로, 계약일로부터 30일이내 신고해야함
2.신고주택	주택임대차보호법상 주택으로 분류된 주택
3.신고대상	보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과인 계약(해지,갱신포함)
4.신고내용	임대인과 임차인의 개인정보, 임대정보 및 계약내용
5.신고관청	관할 주민센터 혹은 부동산거래관리시스템 홈페이지

  끝으로 온라인으로 전월세신고가 가능한 국토교통부 부동산거래관리시스템 홈페이지 링크 올려드리며, 오늘 포스팅 마무리하도록 하겠습니다. 오늘도 좋은 하루 보내세요 ^^

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템